調(diào)查：漳州一投資區(qū)地塊閑置17年無法開發(fā)
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本文轉(zhuǎn)自：人民網(wǎng) “龍海角美2006J03”地塊，位于福建漳州臺商投資區(qū)保生路北側(cè)。該地塊是兩座山頭環(huán)抱的山坳，往東翻過山頭，便是廈門市海滄區(qū)。在過去的數(shù)年中，這里的房地產(chǎn)市場一度因毗鄰廈門而炙手可熱，樓面價最高時達到1.5萬元。 就是這樣一片開發(fā)熱土，卻被迫閑置了17年而無法開發(fā)。 一宗地塊“卡死”17年 2006年，漳州臺商投資區(qū)還未設(shè)立。當(dāng)年6月，商人吳達新以1310萬元競得“龍海角美2006J03”地塊。該地塊使用面積49014平方米，用途為住宅用地。2007年1月31日，吳達新以該宗地與環(huán)宇集團合作成立漳州市豐達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“豐達公司”），該宗地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給豐達公司，同日，豐達公司繳清了該宗地的土地出讓金和相關(guān)稅費。 在保生路路邊，豐達公司負責(zé)人歐秉楷向人民網(wǎng)記者指出了“2006J03”地塊所在位置。人民網(wǎng) 張子劍攝 豐達公司負責(zé)人歐秉楷稱，2007年5月，龍海市人民政府向豐達公司頒發(fā)“國有土地使用證”，豐達公司還辦理了選址意見書，并取得了建設(shè)項目批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告?zhèn)浒?、環(huán)評報告。但此后的進展并不順利，其設(shè)計方案當(dāng)年送審建設(shè)局和規(guī)劃局，均未獲得受理審批，隨后又送審至多個部門，但均無果。 到了2012年，國務(wù)院批復(fù)設(shè)立漳州臺商投資區(qū)，包括豐達公司所拍地塊在內(nèi)的原龍海市部分行政區(qū)域被劃到該區(qū)。 但行政區(qū)劃的變更沒有改變“2006J03”地塊的命運。歐秉楷表示，在反復(fù)申報項目建設(shè)過程中，2016年“聽區(qū)里干部透露，該地塊城市規(guī)劃變更，已調(diào)整為山體綠地，屬于限制建設(shè)區(qū)?！贝撕螅皡^(qū)里不再受理我們的申報?！?實際上，在漳州臺商投資區(qū)遇到同一問題的不止豐達公司。據(jù)漳州臺商投資區(qū)辦公室提供的材料顯示，福建順華置業(yè)有限公司（以下簡稱“順華公司”）名下有“2006J04-2006J09”六宗地塊，總面積392966平方米。這六宗地塊同豐達公司的地塊相鄰，“因各種原因，至今未開工建設(shè)”。該區(qū)辦公室工作人員透露，在當(dāng)?shù)孛媾R同樣問題的，一共有七八家企業(yè)，其中涉及土地面積最大的就是順華公司。 反復(fù)變更的宗地性質(zhì) 據(jù)漳州臺商投資區(qū)辦公室提供的材料顯示，“2006J04-2006J09”六宗地塊于2006年1月由龍海市國土局作為工業(yè)用地，分別出讓給漳州纖源木制品有限公司（以下簡稱“纖源公司”）、元昌塑料制品（漳州）有限公司、維爾來（漳州）電池有限公司、宏邦制衣（漳州）有限公司、漳州維多利新型涂料有限公司和金雙盛制衣（漳州）有限公司。歐秉楷也稱，“2006J03”地塊上的“前業(yè)主”為“纖源公司”。 公開信息顯示，這六家公司，除了法人、經(jīng)營范圍不同外，注冊資金、成立時間及地址均相同，分別為300萬元、2006年1月5日、角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)白礁村（即涉事地塊所在村）。 值得注意的是，龍海市在2006年1月以工業(yè)用地性質(zhì)出讓土地給上述六家企業(yè)后，當(dāng)年6月便將這七宗地塊收回作為城市儲備地，后又分別在當(dāng)年6月和12月按商住用地掛牌出讓。 而出讓時，這七宗地塊并無控制性詳細規(guī)劃（控制性詳細規(guī)劃是確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，編者注）。因此2007年5月以后，有關(guān)部門告知豐達公司該區(qū)域沒有控制性詳細規(guī)劃，不受理開發(fā)建設(shè)申請。 纖源等六家公司注冊資金、成立時間和地址都相同，是否過于巧合？沒有控制性詳細規(guī)劃的地塊掛牌出讓是否違規(guī)？當(dāng)年土拍的合法程序是如何執(zhí)行的？截至人民網(wǎng)記者發(fā)稿時，漳州臺商投資區(qū)自然資源局工作人員并未給予明確答復(fù)。 此外，據(jù)歐秉楷稱，在企業(yè)接收該地塊時并沒有看到工業(yè)廠房。而該區(qū)辦公室工作人員也指出，“那里是山地，一般認為不適合發(fā)展工業(yè)?！边@位工作人員坦言，不知為何將山地作為工業(yè)用地出讓，也不清楚這些地塊出讓的規(guī)則和程序。 人民網(wǎng)記者注意到，這七宗地塊的土地性質(zhì)，在數(shù)年內(nèi)多次變更：從2006年1月時首次以工業(yè)用地出讓給六家企業(yè)，到當(dāng)年6月和12月以商住用地出讓給豐達公司等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而后又在2010年漳州市城市總體規(guī)劃修編時，因發(fā)現(xiàn)該區(qū)域“植被綠化較為完好、山體坡度較大，不宜進行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)作為重要的生態(tài)保育區(qū)進行保護”，使得這些地塊的性質(zhì)再次變更為山體綠地。 誰該為閑置“買單”？ 時間已長達17年，歐秉楷稱，豐達公司雖仍在為閑置土地繳納土地使用稅，卻不敢再拿地開發(fā)，而除了土地款等在內(nèi)的明確投入，巨額資金損失已無法準確統(tǒng)計，“付了土地款、交了稅，卻一直不讓開發(fā)，面對這樣的營商環(huán)境，企業(yè)怎么敢投入？” 在半山腰處遠眺“2006J03”地塊，發(fā)現(xiàn)其早已被植被灌木覆蓋，難以辨認17年前的模樣。人民網(wǎng) 張子劍攝 對此，漳州臺商投資區(qū)有不同的說法。 該區(qū)辦公室工作人員告訴人民網(wǎng)記者，對于豐達、順華等公司的訴求，區(qū)里上下多年來積極協(xié)調(diào)、不斷努力嘗試，試圖解決問題。2020年3月，區(qū)里成立龍池巖文圃山項目用地歷史遺留問題處置領(lǐng)導(dǎo)小組，專門解決有關(guān)企業(yè)訴求，但“很多歷史遺留問題，年代久遠、涉及部門眾多，我們區(qū)里實在有心無力”。 該區(qū)自然資源局工作人員也稱，區(qū)里十分希望企業(yè)訴求得到解決，但政府執(zhí)政需要有法律依據(jù)，由于涉事地塊目前都不在控制性詳細規(guī)劃中，豐達等公司地塊屬于山體綠地，無法依法辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。 面對漳州市委督查室對于閑置土地的督查，2019年10月29日，該區(qū)給市委督查室上報一份《關(guān)于福建順華置業(yè)有限公司閑置土地處置意見函的反饋函》。這份函件中寫道，區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)積極主動與市政府及市自然資源局溝通爭取在漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030）修編中調(diào)整該六宗地塊所在區(qū)域為城市建設(shè)住宅用地，并建議“啟動閑置土地回收或置換程序?！?上述辦公室工作人員稱，已將豐達等公司情況向市里及上級部門反饋，“市里意見希望區(qū)里收儲涉事地塊?！倍F(xiàn)實是，該區(qū)2022年財政收入約38億左右，按照當(dāng)前的土地價格，無力收儲涉事大面積土地。這位工作人員建議，從市級層面協(xié)調(diào)，或調(diào)整涉事土地規(guī)劃，或?qū)Υ竺娣e收儲土地給予財政支持。 同時，這位辦公室工作人員還稱“區(qū)里曾經(jīng)同豐達公司積極協(xié)商處置辦法，提出按當(dāng)年拍地價格收儲涉事土地，但豐達公司予以拒絕。”當(dāng)記者問及協(xié)商是否有會議紀要證明時，這位工作人員稱“肯定談過，但應(yīng)該沒有形成會議紀要”。 而歐秉楷稱：“從早先的龍海市，到現(xiàn)在的臺商投資區(qū)，各部門都不批準企業(yè)土地開發(fā)審批手續(xù)，不退還土地款，也未通知企業(yè)來商議置換地塊。同時對我們的書面訴求文件不接收、不正式答復(fù)?！?人民網(wǎng)記者電話聯(lián)系漳州市自然資源局局長陳愛棋了解此事，他表示：“臺商投資區(qū)的事跟我市局沒關(guān)系，你要去找臺商投資區(qū)?！碑?dāng)人民網(wǎng)記者提出希望面談求證情況時，陳愛棋稱，“沒有時間”，并掛斷電話。次日，一位市自然資源局工作人員回復(fù)稱：“去年，市局有函告臺商投資區(qū)管委會，要求按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定開展閑置土地調(diào)查工作。” 都想“解決問題”，問題卻一直無法得到解決 在采訪中，人民網(wǎng)記者聽到最多的四個字是“解決問題”。 漳州臺商投資區(qū)辦公室及區(qū)自然資源局工作人員均對人民網(wǎng)記者提出了對“解決問題”的希望。 而豐達公司負責(zé)人歐秉楷口中的“解決問題”則更為明確：一是可協(xié)調(diào)變更土地性質(zhì)，批準原地建設(shè)；二是可協(xié)商置換或以合理價格收儲土地；三是對項目延誤多年造成的巨大損失給予一定補償。 但各方的“解決”意圖匯到一起，就成了“問題”的碰撞： 對企業(yè)而言，訴求明確，看似合理。對漳州臺商投資區(qū)而言，并不是“問題”的“創(chuàng)造者”卻要為“問題”“買單”。站在該區(qū)管委會的角度，無力推動變更土地性質(zhì)；在財政吃緊的當(dāng)前，無力以當(dāng)下的土地價格收儲涉事土地；在住宅用地有限的前提下，無力置換大面積土地。最重要的是，受訪的區(qū)辦公室及區(qū)自然資源局工作人員均聲稱，“沒有法律依據(jù)?！?大家都想“解決問題”，問題卻一直無法得到解決。 面對錯綜復(fù)雜的情況，漳州市各級政府及有關(guān)部門如何“理”當(dāng)年遺留至今的“舊賬”、積極作為，維護一方營商環(huán)境？豐達等公司地塊未來何去何從？人民網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。
